A los 28 años, Ana Mercedes se paró frente a una ventanilla del Fondo Social para la Vivienda (FSV) preguntando cuál era el precio de las casas más baratas y lo que necesitaba para comprar una. Era mediados de los años ochenta. Ganaba 151 colones en una fábrica de licores y ese salario apenas le alcanzaba para cubrir alimentos y el alquiler de una vivienda pequeña en Colón, La Libertad.

El Fondo tenía entonces casi diez años funcionando como institución autónoma, creada para facilitar el acceso a la vivienda a los trabajadores. Sin embargo, detrás de aquella ventanilla, la respuesta para Ana Mercedes fue tajante: ‘su salario no es suficiente para las ofertas que tenemos’. 

Volvió treinta años después a tocar la misma puerta. Ya no era una joven obrera; esta vez llegó siendo empleada del propio Estado, con algunas décadas cotizadas y un ingreso cercano a los $450 dólares mensuales. Tenía casi 60 años.

Pero la realidad volvió a ser la misma. Debido a su edad, el tiempo en el que podía pagar el crédito era muy corto y la cuota muy alta, al punto que no era pagable para ella. Entonces volvió a quedarse sin la oportunidad de tener una vivienda.

“Yo dije ‘esto es imposible, me voy a quedar alquilando siempre’. La esperanza de uno es poder tener una vivienda donde pase uno sus últimos días, en su camita… pero ya tengo 70 años. No lo logré”, dice resignada.

Entre esos dos “no” se le fueron más de tres décadas de trabajo, de mudanzas y de sueldos que apenas le alcanzaron para vivir ella y su hijo, pero que nunca fueron suficientes para construir un patrimonio. Según el Censo de Población de 2024, cinco de cada diez salvadoreños no tienen casa propia. 

En El Salvador las opciones para comprar vivienda son pocas: un crédito del Fondo Social, un préstamo bancario, dinero propio o construir poco a poco.

Créditos más caros, oferta limitada

El Fondo Social para la Vivienda fue creado en 1973, durante el gobierno del coronel Arturo Armando Molina, en una etapa marcada por gobiernos militares en el país. La institución fue creada en un momento en que las ciudades crecían rápidamente por la migración del campo a la ciudad y la expansión del empleo urbano. Entonces, el Estado decidió crear esta política pública orientada a facilitar crédito hipotecario para trabajadores formales que buscaban adquirir vivienda en las zonas urbanas.

Según la encuesta de evaluación del sexto año de gobierno de Nayib Bukele de junio de 2025 —realizada por el Instituto de Opinión Pública de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas—, nueve de cada diez salvadoreños consideran “difícil” y “muy difícil” acceder a una vivienda. Dando una calificación de 5, en una escala del 1 al 10, al Ministerio de Vivienda.

En los últimos 20 años, el Fondo ha aprobado 125,653 créditos de vivienda nueva, usada y recuperada —excluyendo lotificaciones y remodelaciones—, según datos obtenidos por este medio a través de la Unidad de Acceso a la Información Pública. Sin embargo, la serie anual muestra que el número de préstamos no ha crecido de forma sostenida, incluso cuando la población económicamente activa aumentó en casi medio millón de personas.

Lo que sí aumentó es el monto promedio que el Fondo presta por familia. 

En 2005, el Fondo prestaba alrededor de $9,000 dólares por crédito. En 2025, ese promedio ya superó los $32,000 dólares y la media supera los $37,000. Es decir, el valor del crédito se triplicó, mientras que el número de créditos concedidos, en cambio, se ha mantenido sin un crecimiento sostenido. Lo que significa que la vivienda que hoy financia la institución es más cara que la de hace veinte años, mientras la cantidad de familias que logran acceder a estos préstamos no aumenta al mismo ritmo.

Viviendas recuperadas por el Fondo Social para la Vivienda se ofertan actualmente entre $56,000 y $68,900, según el portal oficial de activos extraordinarios de la institución.

Elí tiene 21 años y aunque pertenece a una generación distinta de Ana Mercedes cuenta la misma historia. Él creía que encajaba en el perfil ideal para obtener un crédito con el Fondo. Tiene un empleo formal, gana más de 1,000 dólares —más de tres salarios mínimos— y lleva casi dos años trabajando. Revisó los requisitos para obtener una casa, llamó al Fondo y en menos de diez minutos le dijeron que sí podía optar a un crédito cercano a los $32,000 dólares.

Estaba contento porque tenía una sola tarea: encontrar una vivienda dentro de ese rango. Fue entonces cuando se topó con un muro. 

Elí creció en el cantón Lourdes, en Colón, donde por años la presencia de las pandillas determinaba las reglas del barrio y con ello el valor de lo que les rodeaba. Algunas casas en las colonias como El Botoncillal o Villa Lourdes podían comprarse desde $10,000 o $15,000 dólares y alquilarse por $50 dólares al mes. Varias se beneficiaron con créditos del Fondo debido al precio que tenían las casas en ese momento. 

Otras colonias en el departamento de San Salvador, como La Campanera, un bastión de la pandilla 18 y donde fue grabado el documental La Vida Loca, de Christian Poveda, las casas, incluso, eran ofertadas desde los $5,000, pero nadie que no fuera de la zona podía acceder a ellas.

Sin embargo, tras el régimen de excepción impuesto por el gobierno de Nayib Bukele en marzo de 2022, las pandillas perdieron el territorio y las dinámicas del mercado en esas zonas fueron cambiando. Esas casas que antes valían $5,000 o $10,000, ahora se ofertan en $40,000 dólares o más. Un precio más alto al que Elí puede pagar. 

“Aunque tengo un trabajo formal y sigo siendo joven, es muy complicado conseguir una casa. Yo gano más que el salario mínimo y aun así no alcanza. Entonces me imagino que para alguien que gana el mínimo debe ser prácticamente imposible”, agrega Elí quien aún vive en casa de sus padres a pesar de tener una pre aprobación para un crédito por $32,000. 

Las casas nuevas más económicas que financia el Fondo Social están en el proyecto Marsella, en San Juan Opico, con precios desde $40,000. Un crédito por ese monto, a 25 años y con una tasa del 7.5 %, implica una cuota cercana a $300 mensuales. Para que ese pago no supere el 30 % del ingreso, la persona tendría que ganar al menos $1,200 al mes, unos tres salarios mínimos.

“A mí solo me dan $32,000. ¿Quién me va a prestar los $8,000 que me faltan para comprar una en Marsella, por ejemplo? No veo quien. No tengo nada que ofrecerle a un banco como garantía de pago”, agrega Elí.

Y es que el Fondo Social no construye viviendas: financia lo que produce el mercado privado. Si los proyectos parten de los $40,000, esos son los créditos que termina financiando.

De los 125,653 créditos aprobados en los últimos 20 años, solo 36,804 fueron créditos para vivienda nueva. El resto fue para vivienda usada y recuperada. Además, en el mercado de segunda mano, el valor de la casa depende de la negociación. Hay personas que venden sus viviendas más caras de lo que el Fondo las valúa. 

Para Edgard Granados, ingeniero civil especialista en cartografía y urbanismo, el problema es estructural: la demanda de vivienda supera la oferta disponible. Ante la escasez de proyectos nuevos de interés social, muchas familias terminan recurriendo a viviendas usadas.

“El gobierno hace bastantes años no desarrolla proyectos de vivienda de interés social y normalmente las personas que se abocan al Fondo Social son de un nivel económico que necesita este tipo de viviendas”, agregó.

Los barrios como Zacamil, Montserrat o la colonia Modelo en San Salvador fueron desarrollados por el Instituto de Vivienda Urbana (IVU) antes de la creación del Fondo Social para la Vivienda. Según Granados, ese modelo funcionaba porque el Estado no solo financiaba la vivienda, sino que también desarrollaba directamente los proyectos habitacionales, ampliando la oferta de vivienda accesible.

“El gobierno debería generar una ley para apoyar a desarrolladores privados que construyan proyectos de vivienda de interés social, pero a la vez, ese apoyo debe ir acompañado de mecanismos claros de control que garanticen que estas viviendas lleguen realmente a las familias que lo necesitan”, agregó.

Según medios locales, la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO) en El Salvador estima que hacen falta alrededor de 400,000 viviendas para cubrir la demanda. Esto incluye familias que no tienen vivienda y viviendas en mal estado.

Frente a esa brecha, el pasado 25 de febrero el gobierno anunció un proyecto de vivienda social en La Paz Oeste, a aproximadamente una hora de la capital San Salvador, con el que prevé construir 1,400 viviendas. 

Un negocio rentable 

Aunque el Fondo Social para la Vivienda no fue creado como un banco, con los años se ha ido pareciendo más a uno. 

Antes de calcular una cuota estimada, el simulador del FSV exige autorización para verificar identidad y realizar análisis crediticio, incluyendo evaluación de riesgos.

El propio simulador hipotecario del Fondo lo confirma. En sus términos y condiciones establece que, antes de calcular una cuota aproximada, recopila información personal y crediticia “incluyendo la verificación de identidad, el cumplimiento de regulaciones legales, la evaluación de riesgos y el análisis crediticio”. Además, la institución está supervisada por la Superintendencia del Sistema Financiero. 

Como resultado de ese modelo, el nivel de mora es bajo. En agosto de 2025, la ministra de Vivienda, Michelle Sol, dijo a los medios locales que el índice de mora del Fondo es del 0.97 %. Es decir que de cada mil personas que tienen un préstamo con el Fondo, menos de diez presentan atrasos en sus pagos. 

Y es que el Fondo no se arriesga mucho. Ocho de cada diez de los créditos aprobados para vivienda nueva, usada y recuperada en los últimos 20 años fueron otorgados a personas que ganan hasta cuatro salarios mínimos —alrededor de $1,600 dólares mensuales tomando como referencia el salario mínimo actual de $408 dólares—. 

Además, el 83 % de los préstamos fueron aprobados a trabajadores del sector formal. Lo que contrasta con la situación laboral del país donde siete de cada diez trabajadores están en la informalidad, según declaraciones hechas en julio de 2025 por el ministro de Trabajo, Rolando Castro.

Esa lógica también se refleja en sus resultados financieros. Según un informe de Moody’s Local de octubre de 2025, el Fondo “posee una robusta estructura patrimonial”. Su rendimiento sobre el patrimonio alcanzó el 8.3 % a junio de 2025, lo que significa que por cada 100 dólares de capital, genera más de 8 dólares de ganancia al año. 

Para la economista Stefani Hernández, de la Universidad Dr. José Matías Delgado, el modelo opera de forma “estructuralmente excluyente” en un país donde la mayoría de trabajadores está en la informalidad.

Y es que los requisitos cambian según el tipo de trabajador que busque el crédito. Los empleados formales pueden acceder a tasas cercanas al 7.5 % y plazos de hasta 25 años. En cambio, los trabajadores informales enfrentan tasas más altas —de hasta 9.99 %— y plazos más cortos para pagar el crédito.

“Es un programa que requiere una reestructuración que le permita llegar efectivamente a su población objetivo. Debido a que opera bajo un diseño estructuralmente excluyente al imponer requisitos poco asequibles para las personas del sector informal donde se encuentra una gran parte de la población con ingresos bajos”, dijo.

Según la economista, incluso dentro del sector formal persiste una brecha: muchos trabajadores pueden calificar para un crédito, pero el monto aprobado no alcanza frente a los precios del mercado. Es el caso de Elí, que ha dejado de buscar vivienda pese a que su salario casi triplica el mínimo.

La vivienda está más cara

El aumento en el precio del suelo urbano es una de las razones por las que la vivienda se ha encarecido en el país, según la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO). La gremial también señala el alza en materiales de construcción y mano de obra: insumos como el hierro y el acero han subido hasta un 40 %, mientras cemento y concreto mantienen incrementos constantes. A esto se suma la presión de una demanda impulsada, en parte, por las remesas.

“Estamos compitiendo contra personas que viven en Estados Unidos y ganan 20 o 30 dólares la hora. Ellos pueden pagar $50 o $60 mil dólares por una casa que aquí uno no puede ni pensar que pagará”, agrega Elí. “No es que uno no quiera trabajar. Es que el precio ya no corresponde a lo que se gana aquí”.

Los proyectos de vivienda que hoy se promocionan a través del Fondo muestran hacia dónde se ha movido el mercado. Residenciales en Chalchuapa, San Juan Opico, Metapán o Santa Ana parten desde los $40,000. Mientras que en la capital, los proyectos habitacionales privados ya superan los $200,000.

Este medio solicitó una entrevista con un funcionario del Fondo Social, vía prensa gubernamental, para indagar sobre la concentración del financiamiento en vivienda usada, las diferencias en condiciones entre sector formal e informal y lo que se está haciendo para atender el déficit habitacional. Sin embargo, la institución no atendió a la solicitud. 

Mientras el Fondo mantiene estabilidad financiera y baja mora, miles de trabajadores quedan fuera de su esquema. Para quienes no logran superar el filtro del crédito o pagar los precios del mercado, el sueño de la casa propia sigue siendo eso: un sueño.